Zonage d’inclusion – Soumission au ministère des affaires municipales et ministère du logement concernant les règlements

La province nous consulte sur le zonage d’inclusion. Voici une excellente opportunité d’inclure le logement abordable et les nouveaux développements.

Voici la lettre de la ville et la mienne.

Lettre de la ville

Voici ma lettre

 

Le 1er février 2018

Madame Laurie Miller
Directrice
Ministère des Affaires municipales et du Logement
Division des administrations locales et des politiques d’aménagement

Direction des politiques provinciales d’aménagement

Madame,

Je m’appelle Mathieu Fleury et je suis le conseiller municipal du quartier 12 (Rideau-Vanier) d’Ottawa. Je vous écris pour donner suite à la lettre officielle de la Ville d’Ottawa au sujet du dossier no 013‑1977 du Registre environnemental. Je souhaite souligner l’importance du zonage d’inclusion et vous faire part de réflexions sur la façon dont le gouvernement de l’Ontario pourrait aider la Ville d’Ottawa à favoriser la création de logements abordables, visée qui cadre avec notre objectif conjoint d’avoir des quartiers dont les habitants ont des revenus variés.

À titre de président de la Société de logement communautaire d’Ottawa (LCO) et de représentant du Conseil pour l’un des quartiers les moins fortunés d’Ottawa, je veux vous présenter quelques idées sur un modèle grâce auquel toutes les municipalités pourraient atteindre leurs objectifs. Je prendrai LCO comme exemple, puisqu’il s’agit du principal propriétaire à Ottawa et d’une organisation au sein de laquelle j’ai une vaste expérience. Toutefois, un autre fournisseur de logements sans but lucratif pourrait aussi réaliser le projet.

Le zonage d’inclusion vise à doter la Ville d’un outil d’aménagement du territoire lui permettant d’exiger que les nouveaux aménagements comprennent des logements abordables. Selon moi, les logements abordables construits par le truchement du zonage d’inclusion devraient continuer de faire partie du parc de logements abordables, et les résidents figurant sur la liste d’attente pour ce type d’habitation devraient avoir priorité. Les propriétaires et les promoteurs seraient tenus de conclure des ententes avec la Ville, lesquelles seraient inscrites au titre foncier et opposables aux propriétaires subséquents, de sorte que les nouveaux logements demeurent abordables au fil du temps. Dans ce scénario, le modèle s’applique tant au marché locatif qu’au marché des copropriétés, la Ville pouvant louer ou acheter des logements par l’intermédiaire de LCO, de la même façon qu’elle le fait déjà. On s’assurerait ainsi que les règlements de la Commission de la location immobilière s’appliquent à chaque locataire, comme c’est le cas aujourd’hui. En outre, les logements locatifs seraient attribués par ordre de priorité, selon la liste du Registre de logement social d’Ottawa.

En ce qui concerne les copropriétés abordables, LCO en acquerrait la propriété et endosserait toutes les responsabilités d’un copropriétaire. Les règlements relatifs aux copropriétés seraient modifiés pour l’autoriser à louer des unités au nom de la Ville. Quant au marché locatif, LCO acquerrait des logements, puis mettrait en location et exploiterait des unités abordables dans chaque aménagement.

Nous croyons que le meilleur moyen de faire profiter la Ville de ces acquis consiste à recourir à une hausse de la densité pour un projet donné afin de permettre l’attribution de logements abordables, ou à imposer une limite à un nouveau bâtiment qui, bien que conforme aux exigences de zonage, contient trop de logements.

Dans tout aménagement, les logements les plus rentables par pied carré sont ceux des étages supérieurs (ceux qui ont été rajoutés). Par exemple, si un promoteur autorisé à construire un immeuble de six étages se voit offrir la possibilité d’y ajouter trois autres étages, ces trois étages seront en règle générale les plus rentables de l’aménagement.

On conclurait un accord fixant le nombre de logements abordables à construire pour un projet d’après un examen de la hausse de la densité et du nombre total de logements dans l’aménagement. Les promoteurs savent comment tirer profit de la valeur des terrains et de l’expertise professionnelle pour mener un projet à bon port, ainsi qu’obtenir l’aval de la Ville (échéancier).

Selon moi, les promoteurs ne devraient pas avoir l’option de verser un paiement au lieu de créer des logements abordables ou de les créer à un autre endroit. Ces façons de faire les détourneraient de l’objectif de construire des logements abordables dans des bâtiments où les habitants ont des revenus variés. Il s’agit d’un point crucial : autrement, la Ville ne pourrait retirer la valeur financière d’un logement avec un ratio d’un pour un, à cause des délais d’approbation, du prix du terrain et des frais de construction.

Dans le scénario précédent, les promoteurs savent ce qu’implique une hausse de la densité (la construction d’unités). Nous permettons la création de logements abordables à Ottawa en veillant à ce que les investissements en immobilisations de l’industrie de l’aménagement soient à faible risque, et nous garantissons l’abordabilité des logements à long terme en mandatant LCO de les surveiller à l’échelle de la ville.

Ces deux scénarios, qui découlent de réflexions approfondies, visent à réduire le risque de confusion ainsi que la surestimation ou la sous-estimation de la valeur des logements, et à renforcer le sentiment de certitude des promoteurs et de la Ville. Appliquées uniformément à l’échelle d’Ottawa, les exigences du zonage d’inclusion seraient mises en œuvre lorsqu’un aménagement gagnerait en densité ou atteindrait un certain nombre d’unités. Il faudrait tenir des consultations pour préciser ces critères et conduire une analyse pour trouver une formule permettant de déterminer la taille, l’emplacement et le nombre de chambres qui conviennent pour chaque aménagement.

Enfin, je suis ravi que l’Ontario adopte le zonage d’inclusion. Je crois que le zonage, s’il est bien appliqué, sera un outil utile pour officialiser le processus d’aménagement de logements abordables. Par ailleurs, il est important pour les municipalités que les objectifs de la Loi sur l’aménagement du territoire restent les mêmes. Il ne faudrait pas leur imposer des exigences financières complexes ou des coûts d’aménagement additionnels, qui constituent un fardeau. Si l’on suivait les deux exemples présentés, on pourrait créer un nombre prévisible de logements abordables dans des bâtiments où les habitants ont des revenus variés, et favoriser la diversité dans les quartiers d’Ottawa.

Je vous remercie, Madame, de l’attention que vous porterez à ce message.

Mathieu Fleury