Logements locatifs

La Direction Générale des services de protection et d’urgence réalisent un examen de la règlementation municipale touchant les logements locatifs dans le secteur privé relativement à la santé et la sécurité publiques, à la protection des consommateurs, aux nuisances publiques et à d’autres questions d’intérêt municipal.

Cet examen comprend une évaluation des options stratégiques qui permettraient de traiter les enjeux liés aux conditions de logement, aux logements pour étudiants, aux maisons de chambres et aux logements partagés.

Situation actuelle

La firme Maclaren Municipal Consulting réalise un examen indépendant de la réglementation d’Ottawa concernant les logements locatifs du secteur privé pour relever les points à améliorer et recommander des solutions possibles.

En guise de suite à la première période de consultation portant sur les logements locatifs et sur les logements pour étudiants et logements partagés, nous invitons les résidents à explorer diverses options de politiques relatives au logement locatif et à répondre à un sondage en ligne d’ici le 4 septembre 2019.

De plus amples renseignements au sujet de l’étude sur les logements locatifs sont présentés ci-dessous.

Contexte

Environ le tiers des résidents d’Ottawa vivent dans des logements locatifs.

Pour beaucoup, la location est une solution de rechange à la propriété qui est souple et abordable. Pour certains cependant, elle pose plusieurs difficultés en ce qui concerne la qualité, la disponibilité et l’abordabilité de logements locatifs qui répondent à leurs besoins.

Bien que la plupart des aspects de la relation entre locataires et propriétaires soit régie par la province de l’Ontario, la Ville d’Ottawa a adopté certains règlements qui touchent directement ou indirectement les logements locatifs. Voici ces règlements :

La Ville étudie actuellement la question de savoir si ces règlements doivent être modifiés ou si de nouveaux règlements sont nécessaires pour assurer adéquatement la santé et la sécurité publiques, la protection des consommateurs et la lutte contre les nuisances publiques.

La Ville examinera ce que pourraient apporter les modifications règlementaires proposées à l’égard de trois facteurs clés :

Qualité

  • Les normes d’entretien des biens actuelles sont-elles appropriées pour les logements locatifs?
  • Que peut faire la Ville pour garantir un plus grand respect de ces normes?

Disponibilité

  • Les modifications réglementaires proposées stimuleront-elles les investissements dans les logements locatifs du secteur privé, ou protégeront-elles les logements existants?
  • Les règlements en place ou les dispositions proposées découragent-ils les investissements dans ce secteur, ou entraînent-ils la perte de logements?
  • Quelle est l’incidence des logements à court terme sur la disponibilité des logements locatifs sur le marché privé?
  • Quelle est l’incidence des propriétés vacantes à ce même égard?

Abordabilité

  • Quelle serait l’incidence des modifications réglementaires sur le coût des logements?
  • Quelle est l’incidence de l’embourgeoisement sur les coûts de location, et quel rôle la municipalité devrait-elle jouer dans la gestion des enjeux en découlant, comme les « rénovictions »?

La portée de cette étude se limite aux règlements concernant secteur privé du logement. En sont exclus les politiques et le budget en matière de logement social, de même que les dispositions règlementaires sur les foyers de groupe, les établissements de soins de longue durée et les autres formes d’aide à la vie autonome. Les commentaires de la population sur ces questions seront transmis à la Direction générale des services sociaux et communautaires.

L’étude exclut également les questions d’aménagement et les autres considérations sur l’utilisation du sol. Les points qui émergeront de l’étude à ce sujet seront transmis à la Direction générale de la planification, de l’infrastructure et du développement économique, pour qu’elle puisse les examiner dans le cadre de l’élaboration du nouveau Plan officiel et d’autres études, comme la Révision de la zone résidentielle de densité 4 (R4).

Un groupe de travail sur les logements locatifs est chargé de coordonner les activités et de communiquer l’information à six directions générales de la Ville :

  • Direction générale des services sociaux et communautaires
  • Direction générale des services organisationnels
  • Direction générale des services de protection et d’urgence
  • Bureau du greffier municipal et de l’avocat général
  • Direction générale de la planification, de l’infrastructure et du développement économique
  • Direction générale de l’innovation et du rendement

Logements pour étudiants et logements partagés

Ottawa a la chance de compter cinq établissements d’enseignement postsecondaire exceptionnels sur son territoire.

Le Canada occupe le premier rang parmi les pays membres de l’Organisation de coopération et de développement économiques en ce qui concerne le nombre de personnes ayant fait des études postsecondaires.

Ottawa est en tête, comptant plus de diplômés que toutes les autres villes canadiennes.

Avec son bassin de diplômés hautement compétents et la présence d’établissements d’enseignement avec lesquels collaborer, Ottawa est une ville très attirante pour les employeurs.

Cette situation a contribué à notre niveau de vie élevé et à notre réputation en tant que l’une des meilleures villes au monde où vivre, investir et élever une famille.

Dans la dernière décennie, Ottawa a connu une croissance sans précédent de sa population étudiante. Bien que cette croissance ait été grandement bénéfique pour notre économie et notre culture, elle ne vient pas sans certaines difficultés :

  • Avec le faible nombre de logements vacants et l’augmentation des loyers, les étudiants ont plus de difficulté à trouver un logement abordable, surtout dans les quartiers à proximité des établissements postsecondaires.
  • Le manque de logements abordables a donné lieu à des cas de surpeuplement.
  • Des promoteurs immobiliers ont créé des « pavillons-dortoirs » à forte densité dans de petits quartiers où l’on trouvait traditionnellement des résidences familiales;
  • Les conflits entre les étudiants et le voisinage ont entraîné une augmentation des demandes concernant l’application des règlements.

Récemment, la construction de complexes d’habitation ciblant les étudiants a contribué à atténuer les problèmes de disponibilité et d’abordabilité des logements locatifs sur le marché privé. Parallèlement, la Ville a pris des mesures visant à interdire la construction de pavillons-dortoirs. [Voir : Révision de la zone résidentielle de densité 4 (R4)]

Même si l’étude sur les logements locatifs ne vise pas à régler les problèmes d’offre en matière de logement, elle traitera du rôle que cette offre a joué dans la création des difficultés susmentionnées, ainsi que de la possibilité d’adopter des modifications réglementaires pour mieux gérer ces difficultés dans l’avenir.

Maisons de chambres

La Ville compte plus de 1 300 unités autorisées dans des maisons de chambres. Concentrées dans le centre urbain, ces maisons sont un élément important dans le continuum du logement.

Les maisons de chambres profitent à un large éventail de résidents à faible revenu et aident à alléger la pression exercée sur le système de logement social.

La qualité des maisons de chambres a varié grandement au fil du temps. Certaines sont extrêmement bien gérées et de grande qualité, et s’intègrent bien dans le quartier.

D’autres, très problématiques, offrent des logements de faible qualité qui posent des risques pour la santé et la sécurité des locataires. Bon nombre de locataires ont des problèmes de dépendance et de santé mentale, ce qui peut accroître les conflits entre locataires et entre locataires et propriétaires.

En janvier 2019, la Ville d’Ottawa a nommé un agent des normes foncières à temps plein, chargé d’inspecter les maisons de chambres et de faire appliquer les règlements connexes.

En plus de cette importante mesure concernant les normes s’appliquant aux maisons de chambres, la Ville examinera les règlements actuels, dans le cadre de l’étude sur les logements locatifs, afin de déterminer comment améliorer les conditions de vie des locataires.

La Ville envisage également des options pour gérer les maisons de chambres sans permis et la location de plusieurs chambres dans les logements individuels.

Logements à court terme

La popularité croissante des services de location à court terme, comme Airbnb et VRBO, a créé de nouvelles possibilités ainsi que de nouveaux défis pour Ottawa et ses résidents. La Ville travaille actuellement à déterminer la meilleure façon de gérer cette industrie émergente. Cette composante de l’étude portera aussi sur une éventuelle modification de la règlementation visant les hôtels et les motels.

Situation actuelle

La firme Maclaren Municipal Consulting réalise un examen indépendant de la règlementation concernant les logements à court terme, notamment les services de location à court terme en ligne comme Airbnb et Expedia, et de leurs liens avec les hôtels et motels et les gîtes touristiques traditionnels.

Nous invitons les résidents à prendre connaissance du Options pour une politique delocation à court terme et à répondre au sondage en ligne d’ici le 4 septembre 2019.

De plus amples renseignements au sujet de l’étude sur les logements à court terme sont présentés ci-dessous.

Contexte

L’offre émergente de logements locatifs à court terme dans les résidences privées par l’intermédiaire de plateformes en ligne comme Airbnb et Expedia a modifié le paysage de l’industrie de l’hébergement. Il en résulte à la fois de nouvelles possibilités et des difficultés pour les résidents d’Ottawa.

En effet, pour certains résidents, les possibilités financières qu’ils trouvent dans ce nouveau marché leur apportent une plus grande sécurité sur le plan du logement et améliorent leur qualité de vie.

Certain secteurs ont également profité de l’augmentation du tourisme à l’extérieur des quartiers touristiques traditionnels de la ville.

À l’heure actuelle, le Règlement de zonage interdit la location à court terme de logements complets dans toutes les zones résidentielles. Toutefois, la location à court terme a connu une croissance rapide, ce qui a causé de nouveaux problèmes :

  • des gens qui font la fête et perturbent le voisinage;
  • des logements initialement loués à long terme sont maintenant loués à court terme, ce qui diminue le nombre de logements disponibles et fait hausser le coût des logements à long terme;
  • les logements loués à court terme causent des problèmes aux propriétaires et aux conseils d’administration des immeubles en copropriété, qui ne veulent pas de ce type de location;
  • la location à court terme soulève des questions de sécurité liées au surpeuplement.

Dans le cadre de l’étude sur les logements locatifs, la Ville élaborera des recommandations concernant la meilleure stratégie à adopter pour gérer ces problèmes. Les principaux points à considérer sont les suivants :

  • Quels sont les avantages économiques de la location à court terme?
  • Quelle est l’incidence de la location à court terme sur le secteur privé du logement?
  • Quels facteurs contribuent au succès des locations à court terme, et quels facteurs mènent plutôt à des situations problématiques?
  • Quelles sont les répercussions des locations à court terme sur les services et les finances de la Ville?

Une fois ces facteurs examinés, le personnel transmettra au Conseil des recommandations, qui répondront aux questions suivantes :

  • La location à court terme devrait-elle être réglementée?
    • Dans l’affirmative, quelles devraient être les règles?
    • Dans la négative, comment peut-on conserver les avantages tout en atténuant les effets négatifs?

Étant donné le travail que la Ville mène pour déterminer s’il faut réglementer les services de location à court terme, il serait également approprié de revoir la règlementation visant les hôtels, les motels et les gîtes touristiques traditionnels.

Actuellement, la Ville n’exige pas de permis pour les hôtels, les motels ou les gîtes touristiques traditionnels. Cela dit, les services alimentaires des hôtels sont inspectés et régis par un système de permis, et d’autres règlements s’appliquent, comme ceux sur les normes d’entretien des biens et sur l’entretien des propriétés. La règlementation sur la location à court terme devrait-elle aussi traiter des hôtels et des gîtes? Dans l’affirmative, sur quels enjeux porterait-elle? Dans la négative, comment pourrions-nous les distinguer clairement des locations à court terme de type « Airbnb »?

Dans le cadre de l’étude sur les logements locatifs, on examinera si les règles existantes peuvent répondre efficacement aux questions touchant la santé et la sécurité publiques, la protection des consommateurs et les nuisances publiques. Si des lacunes sont relevées, l’étude proposera des recommandations pour améliorer la protection des collectivités, des résidents et des visiteurs.

Études et rapports

Prenez connaissance des études préliminaires qui orientent l’élaboration des politiques publiques liées à des questions clés en matière de logements locatifs.

Les enjeux touchant le logement locatif sont complexes et souvent interreliés.

C’est pourquoi la Ville a adopté une approche globale pour son examen de la réglementation sur les logements locatifs, laquelle est appuyée par des études poussées sur le marché locatif d’Ottawa.

Sur cette page, vous trouverez les principaux rapports réalisés par la Ville ou produits à sa demande à l’appui de cette étude.

Les résidents et les organismes qui aimeraient soumettre d’autres rapports, en anglais ou en français, peuvent envoyer un courriel à revisionreglements@ottawa.ca.

Revue de la littérature et analyse du contexte dans d’autres villes Prism Economics and Analysis

Ce rapport offre une vue d’ensemble des principaux articles universitaires et documents d’orientation écrits partout dans le monde sur des questions concernant le logement locatif, ainsi qu’une analyse des applications concrètes observées dans plusieurs provinces canadiennes et États américains. Il a permis de trouver des approches prometteuses en matière de réglementation qui seront considérées en tant que stratégies potentielles pour résoudre les enjeux locaux.

Analyse du marché locatif  Prism Economics and Analysis

Cette étude présente des données exhaustives sur le marché locatif privé local, y compris la taille et l’état du parc de logements, les loyers et leurs variations, les taux d’inoccupation et la demande en logement. Ces données ont été analysées à l’échelle des secteurs de recensement pour brosser un portrait détaillé des conditions du marché propres à chaque quartier.

L’étude présente également des données importantes sur la location à court terme à Ottawa et sur l’influence de ce type de logement sur la disponibilité et l’abordabilité du marché locatif privé local.

Ce rapport nous permet d’évaluer les approches en matière de politiques établies dans l’analyse du contexte, ce qui nous aidera à élaborer des politiques qui répondront mieux aux besoins de la population. Il servira aussi de base pour estimer les coûts et ressources nécessaires pour implanter les modifications réglementaires proposées.

En plus de contribuer à l’élaboration de politiques, les analyses et les données qui seront présentées dans cette étude orienteront le travail mené pour d’autres initiatives de la Ville, particulièrement celles des directions générales de la Planification, de l’Infrastructure et du Développement économique et des Services sociaux et communautaires.

Avis : Certaines données de l’analyse du marché locatif sont maintenant accessibles sur le site Données ouvertes Ottawa.

État de la situation des logements locatifs – Document de travail  Maclaren Municipal Consulting

Ce document présente les problèmes actuels concernant le logement des étudiants : le besoin de logement, la disponibilité du logement et les conflits entre certains étudiants et leurs voisins. Veuillez étudier ce document avant d’assister aux ateliers connexes ou de remplir le questionnaire.

Logements pour étudiants – Document de travail (PDF) Maclaren Municipal Consulting

Ce document présente les problèmes actuels concernant les logements pour étudiants : la demande, la disponibilité et les conflits entre étudiants et voisins. Veuillez lire ce document avant d’assister aux ateliers connexes ou de remplir le questionnaire.

Logements à court terme – Document de travail (PDF) Maclaren Municipal Consulting

Ce document traite de la croissance du marché de la location à court terme dans les propriétés résidentielles, des difficultés qui en résultent pour l’industrie hôtelière, des problèmes que rencontrent les voisins et des possibilités que ce type de location offre aux voyageurs et aux propriétaires.

Veuillez lire ce document avant d’assister aux ateliers connexes ou de remplir le questionnaire.

Normes d’entretien des biens pour les logements locatifs Ville d’Ottawa – prévu pour août 2019

Ce rapport présentera l’évolution, sur 10 ans, des demandes de service associées aux logements locatifs du marché privé. Ces données dresseront un portrait approfondi de la portée et de la nature des problèmes que rencontrent les locataires et les propriétaires.

Ce rapport fera la lumière sur les lacunes dans la réglementation et établira les questions prioritaires pour l’élaboration de politiques. Les Services des règlements municipaux s’en serviront également pour évaluer la prestation des services, les protocoles d’application et l’allocation des ressources.

Ce rapport sera mis à la disposition des résidents d’ici la fin du mois d’ août  2019.

Examen de la réglementation sur les logements locatifs – Rapport final Maclaren Municipal Consulting – prévu pour septembre 2019

Le rapport final sera produit à partir du rapport concernant les options stratégiques et des commentaires qui auront été présentés durant l’été.

Consultations publiques

Au cours de la dernière année, la Ville a rencontré des organismes de défense des intérêts, des associations industrielles et des fournisseurs de services locaux. Cette démarche se poursuivra pour toute la durée de l’étude.

Si vous représentez un organisme et souhaitez contribuer à l’étude, veuillez envoyer un courriel à revisionreglements@ottawa.ca

Il y aura aussi trois périodes de consultation publique dans le cadre de cette étude.

 

Période de consultation 1

La première période de consultation a pris fin le 30 juin 2019 et visait à connaître les préoccupations des résidents par rapport à la situation des logements locatifs, aux logements à court terme, aux logements pour étudiants et aux logements partagés. Douze ateliers ont été réalisés, ainsi qu’une série de rencontres avec des groupes d’intervenants. Nous avons également invité les résidents à répondre à un sondage en ligne et à remplir un formulaire de commentaires.

Période de consultation 2

La deuxième période de consultation est maintenant entamée et prendra fin le 4 septembre 2019.

En vue de cette consultation, les résidents peuvent examiner les options stratégiques proposées pour donner suite aux préoccupations soulevées lors de la première période de consultation. Deux documents portant sur ces options sont mis à leur disposition, l’un se rapportant aux logements locatifs et l’autre aux logements à court terme. Les résidents peuvent formuler leurs commentaires en répondant à deux sondages en ligne :

Les résidents peuvent également faire connaître leur point de vue par écrit en envoyant un courriel à la firme Maclaren Municipal Consulting à l’adresse suivante : rentalhousingreview@gmail.com

Période de consultation 3

Les résidents auront également l’occasion d’exprimer leur opinion sur les recommandations de l’étude avant l’examen du rapport final par le Conseil.

Les dates des séances de consultation seront annoncées en septembre 2019.

 

L’étude sur les logements locatifs

L’étude sur les logements locatifs, l’un des éléments du budget de 2018, a été approuvée par le Conseil municipal. On a constaté la nécessité de cette étude à la vue de plusieurs tendances émergentes :

  • Les résidents et les organismes communautaires se questionnent sur la qualité et la sécurité des logements locatifs relevant du secteur privé et sur la façon dont la Ville traite ces enjeux;
  • Les demandes de service relatives au respect des normes d’entretien des biens se sont multipliées, ayant augmenté de 34 % ces trois dernières années et presque triplé depuis la création de la nouvelle Ville d’Ottawa en 2001 (passant de 5 045 à 13 543);
  • Les établissements d’enseignement postsecondaire sur le territoire connaissent une croissance continue, et l’on se questionne sur la capacité de la Ville à combler les besoins des étudiants en matière de logement;
  • Des maisons unifamiliales sont converties en maisons de chambres ou en d’autres types de logements partagés sans qu’aucun permis ne soit obtenu;
  • La location à court terme (au moyen de plateformes telles que Airbnb ou Expedia) fait sa place sur le marché, avec toutes les répercussions que cela peut avoir sur la disponibilité et l’abordabilité des logements sur le marché privé, de même qu’en ce qui concerne la santé et la sécurité, les nuisances publiques, le respect des normes d’entretien des biens et la protection du consommateur;
  • Les règlements existants s’appliquant aux hôtels, aux motels et aux gîtes touristiques traditionnels doivent être revus.

Depuis la fin de l’année 2018, le personnel de la Ville mène des recherches et travaille en collaboration avec des conseillers externes afin de produire les études et les rapports préliminaires nécessaires.

Un groupe de travail composé de membres clés du personnel de six directions générales de la Ville a été mis sur pied. Il a pour tâche de s’assurer que l’étude cadre avec les autres initiatives de la Ville en matière de logements locatifs et de prestation de services.

Au début de 2019, la Ville a fait appel à la firme Maclaren Municipal Consulting pour la réalisation d’un examen indépendant des règlements municipaux concernant les logements locatifs du secteur privé. Cet examen consistera à cerner les problèmes potentiels et à recommander des solutions possibles.

 

Situation actuelle

La première phase publique de l’étude sur les logements locatifs vient tout juste de commencer.

La firme Maclaren Municipal Consulting réalise actuellement des consultations publiques dans le cadre de son examen des règlements municipaux.

Parallèlement, le personnel de la Ville continue de rencontrer les organismes communautaires et les intervenants de l’industrie afin de connaître leurs préoccupations et de discuter des stratégies possibles pour y répondre.

Les organismes communautaires peuvent communiquer avec l’équipe de projet en envoyant un courriel à l’adresse revisionreglements@ottawa.ca

Prochaines étapes

Les premières consultations publiques se termineront en juin.

Au cours de l’été, la firme Maclaren mènera les autres consultations nécessaires pour terminer son examen. Elle soumettra son rapport au personnel de la Ville à la fin d’août ou au début de septembre.

Le personnel de la Ville regroupera ensuite toutes les études et tous les rapports, après quoi il présentera des recommandations au Conseil municipal sur chacun des points examinés. Les résidents auront alors une troisième occasion de participer en faisant part à la Ville de leur avis sur les recommandations formulées par le personnel.

Le personnel devrait présenter son rapport final au Conseil d’ici la fin de l’année.

Visée

Le but de cette étude est de mettre en place un cadre réglementaire qui tienne davantage compte des besoins des résidents et de l’économie locale.

Les options stratégiques proposées seront évaluées en fonction de leurs répercussions sur la qualité, la disponibilité et l’abordabilité des logements locatifs.

Les options stratégiques relatives à la location à court terme seront axées d’abord sur les répercussions sur la population plutôt que sur les perspectives économiques.

Dans tous les cas, la réglementation proposée devra être applicable, efficace et viable.

Réglementation applicable : La Ville doit être en mesure de prouver que les règles ont été enfreintes, et ce, dans les limites des pouvoirs du personnel chargé de l’application de la loi.

Réglementation efficace : Les règles doivent avoir un objectif et permettre la gestion ou la résolution de problèmes précis.

Réglementation viable : Les coûts liés à l’application doivent être recouvrés à même les droits, sans poser de fardeau financier excessif aux résidents et pour l’économie.

Initiatives municipales connexes

L’étude sur les logements locatifs porte sur la règlementation visant le marché privé des logements locatifs et les services de location à court terme.

Cela dit, la réglementation ne peut à elle seule résoudre tous les enjeux. La planification et les services sociaux sont tous deux des éléments essentiels pour surmonter les défis rencontrés en matière de logement. La Ville mène actuellement un certain nombre de projets. En voici quelques-uns.

Direction générale de la planification, de l’infrastructure et du développement économique

Révision du zonage R4, Phase 1 (« dortoirs ») – Surveillance des effets

Les modifications de zonage de juillet 2018 ont servi à éliminer les échappatoires qui permettaient l’offre de maisons de chambres sans permis (« dortoirs ») dans des endroits inappropriés. Au deuxième trimestre de 2019, la Direction générale soumettra un rapport sur la surveillance des effets de ces changements, qui a été exercée pendant un an.

Révision du zonage R4, Phase 2 (examen de l’absence d’habitats intermédiaires)

Est permise dans les zones résidentielles de densité 4 (R4) à Ottawa la construction d’immeubles d’appartements de faible hauteur, ce qui élargit les possibilités pour la construction de nouveaux logements locatifs urbains à prix abordable. Cependant, les urbanistes de la Direction générale, en analysant les règles associées au zonage R4, ont récemment décelé des lacunes ayant empêché ce type de projet, ce qui a contribué à la pénurie de logements locatifs près du centre-ville.

La révision du zonage R4 (également appelée « examen de l’absence d’habitats intermédiaires ») permettra de corriger ces lacunes et d’éliminer les obstacles indus à la construction d’immeubles résidentiels de faible hauteur. On estime que la révision du zonage R4 entraînera la construction de milliers de nouveaux logements dans le noyau urbain au cours des décennies à venir. Les consultations publiques sur l’examen de l’absence d’habitats intermédiaires débuteront au troisième trimestre de 2019, et des modifications de zonage seront soumises au Comité de l’urbanisme au premier trimestre de 2020. Les personnes intéressées peuvent consulter la page Web du projet à l’adresse ottawa.ca/zonageR4 ou communiquer par courriel avec le responsable du dossier à l’adresse zonageR4@ottawa.caLe lien envoie un courriel.

 

Révision du Plan officiel et politiques relatives au logement

Le Plan officiel est en cours de révision, un exercice qui devrait prendre fin en 2021. La révision comprend un examen minutieux des politiques sur l’utilisation du sol qui ont une incidence sur l’offre de logements à l’échelle de la ville. On trouve un ensemble de documents de travail, dont un portant spécifiquement sur le logement, à l’adresse ottawa.ca/fr/newop. L’équipe de révision du Plan officiel invite la population à donner ses commentaires sur ces documents d’ici le 31 mai.

Direction générale des services sociaux et communautaires

Les Services de logement de la Direction générale des services sociaux et communautaires offrent un éventail de services afin d’aider les résidents admissibles à combler leurs besoins en matière de logement. Ils s’occupent aussi d’élaborer et de faire exécuter le Plan décennal de logement et de lutte contre l’itinérance de la Ville.

La mise à jour de ce plan devrait commencer plus tard cette année.

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